U nemovitostí je nejzranitelnější místo vždy stejné: vlastnictví přechází až zápisem do katastru, ale peníze se obvykle pohnou dřív. Naše práce spočívá hlavně v tom, aby mezi těmi dvěma okamžiky nikdo nepřišel ke škodě.
Koupě, prodej a darování
- Prověření nabývacího titulu dřív, než se zavážete. Výpis z katastru ukáže vlastníka, zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva i zákaz zcizení. Přečteme jej a řekneme, čím je nemovitost zatížena.
- Rezervační smlouvy. Realitní kanceláře je podávají jako formalitu. Je to přitom první závazný dokument, který podepisujete, a obvykle obsahuje propadnou zálohu — čteme je předem, ne potom.
- Kupní smlouva a samostatný návrh na vklad, sepsané tak, aby byla vyřešena cena, předání, energie, vady i okamžik přechodu nebezpečí škody.
- Advokátní úschova kupní ceny u naší kanceláře, takže se peníze uvolní až po provedení vkladu.
- Zastoupení v řízení před katastrálním úřadem.
- Darování a převody v rodině, včetně darovacích smluv a vypořádání spoluvlastnictví.
Nájmy
- Pro nájemce. Kontrola před podpisem: jistota a podmínky jejího vrácení, výpovědní doby, smluvní pokuty, automatické prodlužování, kdo co platí — a ujednání, která český zákon prostě nedovoluje.
- Pro pronajímatele. Sepis nájemní smlouvy, zvyšování nájemného, předávací protokoly a postup, když nájemce přestane platit nebo se odmítá vystěhovat.
- Krátkodobé pronájmy. Zda pronajímání bytu na dny odporuje nájemní smlouvě, prohlášení vlastníka nebo povinnostem vůči SVJ.
- Spory s nájemci, pronajímateli a sousedy.
Výstavba a development
- Zastoupení v územním a stavebním řízení a v opravných prostředcích proti rozhodnutím
- Námitky sousedů — jejich uplatnění i obrana proti nim
- Smlouvy o dílo, vady a prodlení, spory o projektovou dokumentaci
- Právo stavby, věcná břemena a zajištění přístupu k pozemku
Společenství vlastníků a správa nemovitostí
- Založení SVJ, sepis a změny stanov, organizace shromáždění a zápisy do rejstříku
- Právní rozbory usnesení SVJ a jejich napadání u soudu
- Smluvní agenda správy domu a spory s uživateli i třetími osobami
- Due diligence nabývacích titulů u portfolií i jednotlivých jednotek
Časté dotazy
Kdy se vlastně stanu vlastníkem?
Zápisem do katastru nemovitostí, ne podpisem smlouvy. Katastr navíc před provedením vkladu vyčkává zákonnou lhůtu, během níž převod ještě není účinný. Právě proto se kupní cena skládá do úschovy.
Realitní kancelář má vlastní smlouvu. Stačí to?
Vzor realitní kanceláře je psaný tak, aby obchod proběhl — což není totéž jako psaný pro vás. Za přečtení stojí především ujednání o záloze, o odstoupení a o tom, co se stane, když katastr vklad zamítne.
Jak vysokou jistotu může pronajímatel požadovat?
Zákon výši jistoty u nájmu bytu omezuje a upravuje i její vrácení. Ujednání, podle kterého je jistota nevratná, nájemce nezavazuje.
Musím být u koupě osobně?
Zpravidla ne. Můžeme jednat na základě plné moci s úředně ověřeným podpisem a kupní cenu lze do úschovy poukázat převodem.
Může nemovitost v Česku koupit cizinec?
Ano. Fyzické i právnické osoby, z EU i mimo ni, mohou české nemovitosti nabývat a zvláštní povolení k tomu není třeba. V praxi rozhodují doklady: listiny vydané v zahraničí obvykle potřebují apostilu a úřední překlad.
Proč právě my
- Přeshraniční věci zůstávají na jednom místě. Partner kanceláře je advokátem zapsaným u České advokátní komory (13282), Slovenskej advokátskej komory (7581) a Rechtsanwaltskammer Köln (61058) a soudním znalcem v oboru právní vztahy k cizině.
- Písemný rozsah a písemná cena. Co uděláme a na jakém základě účtujeme si ujednáme předem, ještě než začneme.
- Mluvíme řečí druhé strany. Jednání vedeme česky, německy, anglicky, slovensky, hebrejsky i portugalsky — bez tlumočníka mezi vámi a protistranou.
Jak to u nás probíhá
- První kontakt. Pošlete nám dokumenty a stručný popis situace. Řekneme vám, jestli věc advokáta vůbec potřebuje.
- Posouzení. Dostanete náš výklad situace, varianty řešení a odhad ceny u každé z nich.
- Převzetí zastoupení. Plná moc a písemně vymezený rozsah práce.
- Práce samotná. Příprava dokumentů, vyjednávání nebo zastupování, se zprávou u každého kroku, který vyžaduje vaše rozhodnutí.