Comprar, vender ou alugar imóvel na República Tcheca é onde o cliente estrangeiro fica mais exposto, porque a propriedade só se transfere com o registro no Cadastro de Imóveis — e o dinheiro normalmente circula antes disso. Não existe aqui a figura do notário que vincula pagamento e transferência. É essa lacuna que o contrato e o depósito em custódia precisam fechar.
Compra e venda
- Verificação antes de se comprometer. A certidão do Cadastro de Imóveis (katastr nemovitostí) mostra o proprietário, hipotecas, servidões, ônus, direitos de preferência e restrições de disposição. Nós a lemos e dizemos o que grava o imóvel.
- Contratos de reserva. O corretor os apresenta como formalidade. É o primeiro documento vinculante que você assina e normalmente traz um sinal sujeito a perda — analisamos antes, não depois.
- Contrato de compra e venda e o requerimento de registro, redigidos de modo que preço, entrega, contas de consumo, vícios e o momento em que o risco passa fiquem resolvidos.
- Custódia do preço (escrow) no escritório, para que o valor só seja liberado depois de registrada a transferência. Veja Custódia de valores.
- Registro no Cadastro de Imóveis e representação no procedimento de registro.
- Doações e transferências dentro da família, inclusive extinção de condomínio.
Locação
- Para locatários. Análise antes de assinar: a caução e como ela volta, prazos de aviso, multas contratuais, renovação automática, quem paga o quê, e cláusulas que o direito tcheco simplesmente não admite.
- Para locadores. Redação do contrato, reajuste do aluguel, termos de entrega, e a posição quando o locatário para de pagar ou se recusa a sair.
- Aluguel de curta duração. Se alugar o apartamento por diária viola o contrato, o regimento do condomínio ou os deveres perante a associação de proprietários.
- Litígios com locatários, locadores e vizinhos.
Construção e incorporação
- Representação em procedimentos de licença de construção e de zoneamento, e em recursos contra eles
- Impugnações de vizinhos, e defesa contra impugnações opostas ao seu projeto
- Contratos de obra, vícios e atrasos, disputas sobre o projeto executivo
- Direito de superfície (právo stavby), servidões e acessos
Condomínios e administração de imóveis
- Constituição da associação de proprietários, redação e alteração do estatuto, assembleias e registros
- Pareceres sobre deliberações da associação e sua impugnação
- Documentação contratual para a administração do edifício, litígios com ocupantes e terceiros
- Due diligence de documentação de propriedade, para carteiras e unidades isoladas
Perguntas frequentes
Estrangeiro pode comprar imóvel na República Tcheca?
Sim. Pessoas físicas e jurídicas, da União Europeia ou de fora dela, podem adquirir imóveis tchecos, e não é necessária autorização especial. O que pesa na prática é a papelada: documentos emitidos no exterior normalmente precisam de apostila e tradução juramentada.
Quando eu me torno proprietário?
Com o registro no Cadastro de Imóveis, não com a assinatura. O cadastro observa ainda um prazo antes de registrar, durante o qual a transferência não produz efeito. É por isso que o preço deve ficar em custódia.
O contrato precisa de escritura pública?
Não. Na compra de imóvel basta a forma escrita com firmas reconhecidas. Isso explica por que a segurança da operação depende do contrato e da custódia, e não de um notário.
Qual o limite da caução do aluguel?
O direito tcheco limita a caução na locação residencial e regula sua devolução com juros. Cláusula que declare a caução não reembolsável não vincula o locatário.
Preciso estar presente na compra?
Normalmente não. Podemos atuar por procuração com firma reconhecida, e o preço pode ser pago por transferência para a conta de custódia.
Por que trazer o caso para a MACH LEGAL
- Atendimento em português. Você fala com o advogado que conduz o seu caso, sem tradutor no meio. Trabalhamos também em tcheco, inglês, alemão e hebraico.
- Direito tcheco explicado nos seus termos. A maioria dos nossos clientes de língua portuguesa vem de outro sistema jurídico. Dizemos onde o direito tcheco difere do que você esperaria, não apenas o que ele diz.
- Casos transfronteiriços em um só lugar. Nosso sócio JUDr. Ing. Tomáš Mach, LL.M., Ph.D. é advogado inscrito na Ordem dos Advogados Tcheca (Česká advokátní komora, reg. 13282), na Ordem dos Advogados Eslovaca (7581) e na Ordem dos Advogados de Colônia, Alemanha (61058), e perito nomeado pelo Ministério da Justiça tcheco em direito alemão e eslovaco.
- Escopo e honorários por escrito. Combinamos o que será feito e como cobramos antes de começar. Veja Serviços e honorários.
Como trabalhamos
- Primeiro contato. Envie os documentos e uma descrição breve da situação. Dizemos se o caso precisa de advogado.
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