Kupující nemovitosti se často spoléhá na to, že prodávající je v katastru nemovitostí zapsán jako vlastník, a že sám jedná v dobré víře. Nejvyšší soud v rozhodnutí sp. zn. 22 ICdo 61/2023 ale připomněl, že dobrá víra v takovém případě nestačí.
Co rozhodnutí říká
Podle Nejvyššího soudu nelze vlastnické právo k nemovité věci, která podléhá zápisu do katastru nemovitostí, nabýt v dobré víře od nevlastníka. Pokud tedy prodávající vlastníkem není, kupující nezíská vlastnictví jen proto, že jednal v dobré víře a spoléhal na údaje, které viděl.
Proč je to důležité
Ochrana dobré víry nabyvatele se u movitých věcí uplatňuje běžněji. U nemovitostí, jejichž vlastnictví je spojeno se zápisem v katastru, tato cesta není otevřena. Riziko vadného nabytí proto nese kupující, a proto je nutné ověřit vlastnictví prodávajícího ještě před podpisem kupní smlouvy.
Co z toho plyne v praxi
Při přípravě koupě nemovitosti doporučujeme zejména:
- ověřit v katastru nemovitostí, od koho prodávající své vlastnictví nabyl, a zda je řetězec nabytí úplný,
- zkontrolovat zápisy zástavních práv, věcných břemen a předkupních práv,
- u nemovitostí, které prodávající nabyl krátce před prodejem nebo v rámci dědictví či rozvodu, věnovat zvýšenou pozornost dokladům o nabytí,
- v případě pochybností vyžádat od prodávajícího doklady a v kupní smlouvě si zajistit jeho prohlášení o vlastnictví a zárukách.
Co rozhodnutí neřeší
Závěr se týká situace, kdy zápis v katastru neodpovídá skutečnému vlastnictví. Nejde o obecné tvrzení, že dobrá víra v právu nehraje žádnou roli. Každý případ je třeba posoudit podle jeho konkrétních okolností, včetně způsobu, jakým se nemovitost k prodávajícímu dostala.
Článek slouží jako obecná informace a nenahrazuje právní poradenství v konkrétní věci. Při přípravě koupě nebo prodeje nemovitosti se obraťte na advokáta.
Zdroj: tisková zpráva Nejvyššího soudu k sešitu 7/2026 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek.