Mýty a fakta o soukromí a tzv. tribunovém efektu ve stavebním řízení
Stavíte dům nebo plánujete přístavbu a soused se bouří, že mu narušíte soukromí? Nebo naopak máte pocit, že nová stavba vedle vás změní vaši zahradu ve výkladní skříň? Problematika tzv. imisí pohledem a tribunových efektů patří k nejčastějším, ale také nejvíce mýtizovaným sporům ve stavebním právu.
V advokátní praxi se často setkáváme s tím, že účastníci řízení zaměňují své subjektivní pocity („někdo mě může vidět“) s objektivním právem („mám nárok na absolutní soukromí“). Jak se na vzájemné pohledy sousedů dívají české soudy a co je to obávaný „tribunový efekt“?
Existuje právo „nebýt viděn“?
Stručná odpověď zní: V běžné zástavbě ne.
Mnoho lidí žije v domnění, že pokud z nového okna souseda bude vidět do jejich ložnice nebo na bazén, stavební úřad stavbu nepovolí. Judikatura Nejvyššího soudu je však v tomto směru poměrně striktní a pragmatická.
Již v klíčovém rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 1629/99 (jehož závěry platí i v novém občanském zákoníku, viz 22 Cdo 5262/2015) soud dovodil, že obtěžování pohledem je imisí jen v naprosto mimořádných případech. O takový případ by šlo, pokud by soused úmyslně a šikanózně narušoval vaše soukromí, nebo by stavební úprava umožňovala nahlížet do prostor, které byly doposud zcela uzavřené.
Běžná situace, kdy z okna jednoho domu je vidět na pozemek druhého domu, však není důvodem k zákazu stavby. Jak soudy upozorňují – v husté městské zástavbě je určitá míra ztráty soukromí nutnou daní za bydlení v komunitě.
Strašák jménem „Tribunový efekt“
V posledních letech se ve stavebních řízeních stalo módou argumentovat tzv. tribunovým efektem. Odvolatelé tvrdí, že nová stavba bude fungovat jako tribuna stadionu, ze které budou obyvatelé sledovat dění na sousedním pozemku.
Zde je však nutné rozlišovat dojmy a stavební realitu. Nejvyšší správní soud (např. sp. zn. 1 As 168/2012) definuje tribunový efekt zpravidla ve spojení s terasami, balkony či loggiemi situovanými v těsné blízkosti hranice pozemku.
Je zásadní rozdíl mezi:
- Oknem: Jeho primární funkcí je prosvětlení a větrání místnosti. Člověk u něj nestojí hodiny, aby pozoroval souseda.
- Pobytovou terasou: Ta svou povahou vybízí k posezení, relaxaci a (mimochodem) i k výhledu do okolí.
Pokud váš projekt počítá „pouze“ s okny z obytných místností (např. dětských pokojů), nelze o tribunovém efektu hovořit. Účelem okna není vytvářet „pozorovatelnu“, ale zajistit hygienické standardy bydlení.
Kdo si má koupit záclony?
Velmi častým argumentem v našich podáních, který má oporu v judikatuře, je princip sebeobrany rušeného. Pokud se soused cítí být obtěžován pohledem z vašeho nového okna, je primárně na něm, aby provedl opatření k ochraně svého soukromí.
Jak uvedl Nejvyšší soud: „Je na tom, kdo se cítí být obtěžován pohledem, aby provedl opatření, která by tomuto obtěžování zabránila. Tomu odpovídá praxe pořizování záclon, závěsů, žaluzií, neprůhledných plotů apod.“
Není tedy možné nutit stavebníka, aby zazdil okna nebo stavěl domy bez výhledu. Je běžnou praxí, že si ten, kdo touží po vyšší míře intimity, vysadí živý plot nebo instaluje žaluzie.
Místní poměry rozhodují
Při posuzování, zda je míra soukromí ještě únosná, je vždy nutné vycházet z charakteru lokality (tzv. místní poměry).
- Stavíte na samotě u lesa? Tam je očekávání soukromí vysoké.
- Stavíte v ulici, kde jsou domy od sebe vzdáleny 7 metrů a sousedé si běžně vidí „až do talíře“? Pak soused těžko uspěje s argumentem, že vaše přístavba mu zkazí „pohodu bydlení“, když už nyní na něj vidí tři další sousedé.
Závěr: Nepodceňujte přípravu
Stavební řízení je často bitvou argumentů. Zatímco technické normy jsou dané, pojmy jako „pohoda bydlení“, „soukromí“ nebo „charakter území“ jsou právně pružné.
V MACH LEGAL umíme tyto pojmy uchopit. Víme, jak pomocí analýzy místních poměrů a správné aplikace judikatury vyvrátit účelové námitky sousedů, kteří se snaží zablokovat váš projekt jen z principu.
Řešíte problém se stavebním povolením nebo se sousedskými vztahy? Ozvěte se nám. Postaráme se, aby vaše právo stavět neztroskotalo na subjektivních pocitech okolí.