Máte pocit, že jste se stali rukojmím vlastních nájemců? Nájemní smlouva skončila, ale oni odmítají předat klíče a nemovitost vyklidit? Praxe v naší advokátní kanceláři MACH LEGAL ukazuje, že bohužel nejde o výjimečný scénář. Dlouhé měsíce nejistoty a finančních ztrát byly pro pronajímatele noční můrou. To se však s novým rokem částečně mění.
Svépomoc je past – neriskujte trestní stíhání V kontextu českého právního řádu je nutné zdůraznit zásadní pravidlo: i když nájemní vztah prokazatelně skončil, pronajímatel nesmí vzít spravedlnost do vlastních rukou. Výměna zámků či vystěhování věcí nájemníka na ulici svépomocí naplňuje u bytů a ubytovacích zařízení skutkovou podstatu trestného činu porušování domovní svobody (§ 178 trestního zákoníku). Jedinou legální cestou tak doposud bylo zdlouhavé soudní řízení.
Stará cesta: Dlouhé čekání a ušlý zisk Standardní žaloba na vyklizení znamenala pro pronajímatele nutnost obrnit se trpělivostí a financovat náklady soudního řízení. Než soud nařídil jednání a rozhodl, nemovitost nemohla generovat zisk. Ačkoliv má pronajímatel nárok na vydání bezdůvodného obohacení (ve výši obvyklého nájemného) a náhradu nákladů řízení, realita je často trpká. Solventnost problémových nájemců bývá mizivá a vymahatelnost práva v těchto případech pokulhává.
Novinka 2026: Rozkaz k vyklizení S účinností od 1. 1. 2026 přináší novela občanského soudního řádu (o.s.ř.) do rukou pronajímatelů mocný nástroj: rozkaz k vyklizení. Tento institut funguje na podobném principu jako již známý platební rozkaz a má potenciál zásadně zrychlit uvolnění nemovitosti.
Jak to funguje v praxi?
- Podání návrhu: Pokud nájemce neoprávněně užívá byt či dům, podáme k soudu návrh na vydání rozkazu k vyklizení doložený potřebnými listinami (nájemní smlouva, výpověď, výzva k vyklizení).
- Rozhodnutí bez jednání: Jsou-li důkazy jasné, soud vydá rozkaz k vyklizení, aniž by musel nařizovat ústní jednání.
- Lhůta 15 dnů: Nájemci je uloženo, aby do 15 dnů od doručení nemovitost vyklidil, nebo aby v téže lhůtě podal odpor.
Konec zdržovací taktiky Klíčovou výhodou nové úpravy je tlak na aktivitu nájemce. Pokud nájemce podá odpor, rozkaz se sice ruší, ale nájemce musí soudu v tzv. kvalifikovaném vyjádření ihned vylíčit rozhodné skutečnosti, na kterých svou obranu staví. Soud tak může nařídit jednání mnohem rychleji, protože má jasně vymezený spor. Pokud nájemce odpor nepodá nebo jej neodůvodní, rozkaz nabývá právní moci a stává se vykonatelným exekučním titulem.
Prevence je základ: Nepodceňujte nájemní smlouvu V MACH LEGAL máme s řešením nájemních sporů bohaté zkušenosti. Zastupujeme jak majitele jednotlivých bytů, tak velké hráče na realitním trhu.
Nová právní úprava je velkým krokem vpřed, ale nejlepším řešením je vždy prevence. Kvalitně sepsaná nájemní smlouva, která eventuelně pamatuje na doložky přímé vykonatelnosti či správně nastavené jistoty, případně volby rozhodčího řízení (tam, kde to je přípustné) jako rychlejší alternativě k soudním řízením, je základem pro klidný spánek.
Potřebujete pomoci s neplatičem nebo revizí smluv? Rádi Vám poskytneme komplexní právní servis – od sepisu neprůstřelných smluv až po efektivní využití nového rozkazu k vyklizení. Neváhejte se na nás obrátit.